建通新聞社

いいね	ツイート
0

【Ｌｅｓｓｏｎ３のおさらい】
　前回、ＸさんがＹさんに不動産を売り、Ｙさんがさらにその不動産をＺさんに売った場合に、Ｙさんが所有者になることなくＸさんから直接Ｚさんに所有者を変更することでＹさんが登録免許税と不動産取得税を課税されずに済む、「新・中間省略登記」という手法があるというお話をしました。

　では、この「新・中間省略登記」はどうやって行うのでしょうか？

【新・中間省略登記の方法】
　端的に言えば「そのように取り決める」ということです。

　Ｘさん、Ｙさん、Ｚさんの三者が「所有権をＸからＺに直接移転する」と取り決めるのです。正確にいうと、ＸとＹ、ＹとＺはそれぞれ不動産の売買契約を締結しますが、その売買契約の中でそのように規定するということです。通常の売買契約と多少違った取り決めになりますのでこれを「特約」と言います。

　特約の具体的な内容は機会があればご説明させていただきたいと思いますが、ここでは「新・中間省略登記」を行うためには売買契約書にその旨の特約を加えるということだけ押さえておいてください。

【新・中間省略登記の効果】
　主な効果は、Ｙさんが不動産を買った際に通常課税される税金が課税されなくなるというものです。課税されなくなる税金は登録免許税（税率２％）と不動産取得税（税率４％）の二つです。

　新・中間省略登記を行うとＹさんは不動産を取得しませんから不動産取得税は課税されませんし、当然所有者としての登記をすることもありませんから登録免許税も課税されません。

【新・中間省略登記の正当性】
　通常課税される税金が当事者の「特約」で課税されない様にすることに問題はないのか、と考えた方もいらっしゃるのではないでしょうか。これには次の三つの観点からお答えすることができます。

１・民法上の大原則
　私たちの経済活動を規律する法律である民法には、私たちは自分たちの意思や合意で経済活動の内容を自由に定めることができるという大原則があります（契約自由の原則）。つまり、Ｙさんが不動産を買った際に所有権を取得するかどうかは自分たちで自由に決められるということです。

２・不動産登記法上の原則
（１）法律論
　Ｌｅｓｓｏｎ３でもお話しました通り、新・中間省略登記は不動産登記制度上の「Ｘ→Ｙ→Ｚと所有権が移転したらＸ→Ｙ→Ｚと登記しなければならない」という原則にのっとったものであり、その意味で全く法的な問題はありません。

（２）実質論
　上記の不動産登記法上の原則は当事者以外の一般の方たちの利益を守るためのものです。一般の方たちとは例えばＺさんからその不動産を買いたいと考えた人であり、利益とはその方がＺさんが不動産を購入した経緯を調べたいと思った時にその調査が容易になる、などの利益です。
　しかし一方でＹさんは自分が必要としなければ登記をしなくても良い（法的義務はない）という自由を持っています。Ｙさんのこの利益も守られて然（しか）るべきです。中間省略登記の背景にはＹさんの利益を合法的に守るという目的があります。

３・課税の原則
　登録免許税や不動産取得税等のいわゆる流通税は、権利の取得・移転を始めとする各種の経済取引またはその表現たる行為に担税力を認めて課税される税金です。Ｙさんは所有権の取得という経済取引も、またその表現である登記も行っておりませんから、そこに課税根拠はなく、納税義務はそもそも発生しないのです。

（次回に続く）