脱炭素のホンネ④建物を「環境」で選ぶ時代に
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価格や機能性だけでなく、「環境」の視点に立った建物の評価が、いよいよ本格化する。２０２４年４月から住宅・建築物の省エネ性能表示制度が始まり、建物を販売・賃貸する事業者には省エネ性能ラベルの表示が努力義務となる。市場環境を大きく変え得るこの制度の開始を、都市開発・まちづくりの担い手である不動産業界はどう見るのか。不動産協会の受け止め、展望を取材した。
省エネ性能表示制度で対象となるのは、24年４月以降に建築確認申請を行った、販売・賃貸用途の住宅やマンション、オフィス、テナントビルなどだ。建物ごとにエネルギーの消費性能、断熱性能をラベルで表示し、分かりやすく伝えることで、性能の優れた建物が消費者に選ばれやすくする狙いがある。
こうした市場環境の整備については、不動産協会も前向きだ。同時に、その影響は「今後の省エネ政策と不動産流通市場全体におよぶ可能性がある」と不動協の竹内洋徳事務局長代理は見る。それだけに、制度の運用に当たっては、情報の受け手に配慮した分かりやすさと、事業者による建築物の省エネ化の取り組みに対する適切な評価が求められる。また、消費者・市場の意識、行動を大きく変えるには、「住宅も非住宅も省エネ性能で選ぶ時代となっている」という強い政策的なメッセージが必要―というのが不動協の立場だ。
省エネ性能の算出に当たっては、国が指定する省エネ計算プログラムを用いるが、省エネ化につながる設備・技術であっても、この計算上の評価に反映しきれていないものも複数存在するという。「現在未評価とされている技術などには適切な制御などの調整が必要なものもあり、一律の評価が難しいことは承知するものの、既に省エネにつながる実績のある技術などについては、積極的に評価することが、当該省エネ技術導入のインセンティブになり得る。一方で、この手の新技術の導入・活用が遅れれば、イノベーションの機会を逃すことにもなりかねない」と竹内氏は指摘する。国も未評価の技術などの評価反映を円滑化する動きを進めているところだが、省エネ化の加速には一層の環境整備が急務と言えそうだ。
既存ビルの省エネ性能向上も喫緊で取り組むべき課題となる。しかし、ビル所有者の視点では、設備などの「改修」による投資対効果が見込みづらいことや、テナント企業が入居した状態での工事の難易度の高さもハードルとなる。設備の更新周期によっても必要な改修の内容・費用が異なるため、築年数などに応じた促進方法が必要になるという。
竹内氏は「既存ビルの省エネ性能向上には改修だけでなく、設備の制御・運用改善も有力な省エネ手法となり得る」と言及する。その促進案として、一定期間のエネルギー運用実績を評価する仕組みの創設を挙げる。
建物の運用段階以外でも、温室効果ガス（ＧＨＧ）排出量の把握を求める社会の要請が高まりつつある。不動協は今年６月、会員企業向けに「建設時ＧＨＧ排出量算定マニュアル」（22年度版）を作成。先導的な会員企業を中心に算定事例を積み上げ、水平展開していく考えだ。
取り組みの実効性を高める上では、建設業界の協力が不可欠となる。設計から施工、運用までの各段階において、不動協は建築物の脱炭素化に向けた協力・提案を呼び掛けていく。（本連載は編集・デジタル局編集部 宇野木翔、川﨑崇、比良博行が担当しました）