▲住宅、非住宅を問わず建物が省エネ性能で選ばれる時代が近づいている

　価格や機能性だけでなく、「環境」の視点に立った建物の評価が、いよいよ本格化する。２０２４年４月から住宅・建築物の省エネ性能表示制度が始まり、建物を販売・賃貸する事業者には省エネ性能ラベルの表示が努力義務となる。市場環境を大きく変え得るこの制度の開始を、都市開発・まちづくりの担い手である不動産業界はどう見るのか。不動産協会の受け止め、展望を取材した。

　省エネ性能表示制度で対象となるのは、24年４月以降に建築確認申請を行った、販売・賃貸用途の住宅やマンション、オフィス、テナントビルなどだ。建物ごとにエネルギーの消費性能、断熱性能をラベルで表示し、分かりやすく伝えることで、性能の優れた建物が消費者に選ばれやすくする狙いがある。

　こうした市場環境の整備については、不動産協会も前向きだ。同時に、その影響は「今後の省エネ政策と不動産流通市場全体におよぶ可能性がある」と不動協の竹内洋徳事務局長代理は見る。それだけに、制度の運用に当たっては、情報の受け手に配慮した分かりやすさと、事業者による建築物の省エネ化の取り組みに対する適切な評価が求められる。また、消費者・市場の意識、行動を大きく変えるには、「住宅も非住宅も省エネ性能で選ぶ時代となっている」という強い政策的なメッセージが必要―というのが不動協の立場だ。

　省エネ性能の算出に当たっては、国が指定する省エネ計算プログラムを用いるが、省エネ化につながる設備・技術であっても、この計算上の評価に反映しきれていないものも複数存在するという。「現在未評価とされている技術などには適切な制御などの調整が必要なものもあり、一律の評価が難しいことは承知するものの、既に省エネにつながる実績のある技術などについては、積極的に評価することが、当該省エネ技術導入のインセンティブになり得る。一方で、この手の新技術の導入・活用が遅れれば、イノベーションの機会を逃すことにもなりかねない」と竹内氏は指摘する。国も未評価の技術などの評価反映を円滑化する動きを進めているところだが、省エネ化の加速には一層の環境整備が急務と言えそうだ。

　既存ビルの省エネ性能向上も喫緊で取り組むべき課題となる。しかし、ビル所有者の視点では、設備などの「改修」による投資対効果が見込みづらいことや、テナント企業が入居した状態での工事の難易度の高さもハードルとなる。設備の更新周期によっても必要な改修の内容・費用が異なるため、築年数などに応じた促進方法が必要になるという。

　竹内氏は「既存ビルの省エネ性能向上には改修だけでなく、設備の制御・運用改善も有力な省エネ手法となり得る」と言及する。その促進案として、一定期間のエネルギー運用実績を評価する仕組みの創設を挙げる。

　建物の運用段階以外でも、温室効果ガス（ＧＨＧ）排出量の把握を求める社会の要請が高まりつつある。不動協は今年６月、会員企業向けに「建設時ＧＨＧ排出量算定マニュアル」（22年度版）を作成。先導的な会員企業を中心に算定事例を積み上げ、水平展開していく考えだ。

　取り組みの実効性を高める上では、建設業界の協力が不可欠となる。設計から施工、運用までの各段階において、不動協は建築物の脱炭素化に向けた協力・提案を呼び掛けていく。

▲慶應義塾大学　伊香賀俊治教授

　高血圧の原因と聞いて、何を思い浮かべるだろう。多くの人は、塩分やアルコールの過多、運動不足といった生活習慣を挙げるのではないだろうか。だが、実は、断熱性能の低い住宅で暮らすことが、高血圧を招いているのかもしれない。慶應義塾大学の伊香賀俊治教授は、住まいの寒さに起因する「生活環境病」に着目。断熱改修が居住者の健康にどう寄与するかを調査している。

　断熱性能が高く、冬でも暖かい家は健康に良い。経験的には知られていたことだが、従来は国内のデータが不十分だった。伊香賀教授は、低断熱（断熱等級１〜２）の住宅を等級３〜４に改修した際の、居住者の健康状態の変化を10年間にわたって調査している。その結果、断熱改修で血圧が平均して３・１ミリＨｇ下がることを確認できた。脳卒中や冠動脈疾患による死亡リスクの低減が期待できる水準だという。

　そもそも、国内の住宅のうち65％は低断熱住宅となっている。ＷＨＯは冬でも室温18度以上とすることを勧告しているものの、伊香賀教授の調査ではこの基準を満たさない住まいが９割に上る。北海道は平均19・８度だったのに対し、香川県が13・１度となるなど、地域差が顕著なことも明らかになった。

　伊香賀教授は、室温18度を下回ると「健康リスクの高い住宅と言えてしまう」と指摘する。調査では、18度未満の住宅で暮らす人はそうでない人と比べて、悪玉コレステロールが基準値を超えるリスクが１・７倍になることが分かった。心電図で異常が認められる割合も１・８倍だったという。夜間に繰り返しトイレに起きることによる睡眠の質の低下や、身体活動量の減少による筋力の衰えなど、低断熱が及ぼす悪影響は多岐にわたる。

　裏を返せば、これらのリスクは断熱改修で低減できるということだ。健康指導では、塩分や酒量を控えたり、運動を促したりといった生活習慣の改善が基本となっているが、「家を暖かくする意義を、根拠を持って示せた」と伊香賀教授は強調する。５月に国が発表した健康増進の指針「健康日本21」（第３次）にも、建築・住宅分野との連携が初めて明記された。

　建築分野の脱炭素化を巡っては、膨大な既築住宅の省エネ改修をいかに促すかが課題となっている。伊香賀教授は自身の研究を踏まえ「『地球環境のためではなく、自分や家族の健康のために高断熱化する』という打ち出し方ができるのでは」と投げ掛ける。

　中古住宅に価格の付きにくい日本では、いったん建てた家にさらに投資しようとする人は少ない。断熱改修による、環境と健康の両面での価値向上が広く認知されれば、こうした現状の突破口となるかもしれない。「エコで健康な住まい」の価値をいかに発信するか、建設業界にも工夫が求められる。

▲日建設計　横瀬元彦氏

　環境という観点からは大きな意義がある建物の省エネルギー化も、個々の発注者にとってメリットがなければ、なかなか前に進まない。建物の環境性能の向上を、経済的な価値につなげる道筋が求められている。既築建物の環境改修という新たな市場の形成を見据え、モデル事業の構築に取り組む日本政策投資銀行（ＤＢＪ）と日建設計を取材した。

　ＤＢＪと日建設計は昨年11月、業界の脱炭素実現に向けて、既築改修による環境性能の向上をターゲットとした協業を表明した。日建設計が主に手掛けるのは大規模な新築ビルだが、この協業では、あえて既築改修に焦点を当てた。都内のビルを棟数ベースで見れば、90％程度は中小ビルだ。膨大な既築ストックをそのままにしておいて、脱炭素化という社会課題を解決する糸口は見えない。日建設計側の担当者である横瀬元彦氏は「社会課題を解決するためには（従来よりも）幅広い仕事をしなければいけない」と力を込める。

　環境性能を高める改修で必要になる技術や材料は既存のものの組み合わせが主であり、技術的なハードルが高いわけではない。「むしろ、マーケットにお金がなかなか回ってこないのが課題だ」と横瀬氏は見る。不動産の開発や、金融分野の知見を生かした協力を得るため、ＤＢＪに声を掛けたのが協業の発端だ。

　ＤＢＪ側の担当者で、都市開発への投資資金の供給などに携わってきた佐藤慎太郎氏は「今ある建物にきちんとお金を投じて、それが評価される仕組みが大事だ」と指摘する。これまでも建築は、経済と環境の両面で価値評価がされてきた。しかし、近年は「環境価値の比重がどんどん高まっている」というのが佐藤氏の実感だ。

▲DBJ　佐藤慎太郎氏

　ＤＢＪと日建設計の両者は現在、環境改修のモデル構築に取り組んでいる。対象として、まずはオフィスビルを想定している。改修の内容に応じて環境性能がどれほど向上し、テナントがそこにどれほど上乗せした賃料を払ってくれるのか―を、実例を基に示そうとしている。

　オフィスを主な対象に据えたのは、環境面の価値が評価される素地があるからだ。近年、金融市場で企業の環境分野の取り組みを評価したり、情報開示を求めたりする動きが拡大している。「環境性能を気にするテナントが増えているのは間違いない」と横瀬氏は言う。

　佐藤氏は、経済合理性の重要さを強調する。現状のままでも収支の取れているビルオーナーに、改修投資に前向きになってもらうには、客観的な指標が欠かせない。ＤＢＪでは、建物の使われ方も含めて簡易に評価できる「グリーンビルディング認証」を活用しており、こうした考え方を生かしていく。

　高度な技術により建物のエネ消費量を大きく低減できても、コストが高ければ広く普及はしない。「マーケット全体でどう二酸化炭素排出量を減らしていくか」こそ、横瀬氏が重視する視点だ。施工技術だけでなくファイナンスの視点を持ち、施主に最適な改修内容を提案できるような職域が今後求められるようになるかもしれない―と横瀬氏は見る。

　既築建物の環境改修というマーケットの開拓へ、今は言わば“のろし”を上げた段階だ。市場が自律的に拡大していくため、建設業界を挙げて知恵を絞ることが求められている。

▲国土交通省 住宅局 参事官（建築企画担当）前田亮氏

　改正建築物省エネ法の成立は、建築分野の脱炭素化に向けた大きな一歩となった。新築建物については種類を問わず、省エネルギー基準への適合が義務化されることとなった。だが、ある“難題”がまだ立ちはだかっている。それは、国内に残されている既築建物の膨大なストックだ。既にある建物の省エネ性能をいかに引き上げていくのか―新築に対する規制とは全く異なるアプローチが、求められている。

　「かなり取り組みを強化しないといけない」。国土交通省で建築分野の省エネ化を担当している前田亮参事官（建築企画担当）は既築への対応について、こう指摘する。新築建物では省エネ基準への適合が２０２５年６月までに義務化される一方、既築建物の改修による基準適合を規制的な手法で求めることは極めて難しい。

　とはいえ、日本全体のエネルギー消費量に、建築物関連が占める割合は約３割に及ぶ。カーボンニュートラルの達成に向け、国は50年までに建築ストック全体の平均でＺＥＨ・ＺＥＢ水準の省エネ性能を確保することを掲げている。この高い目標の実現には、新築建物に対する規制とともに、既築建物の省エネ改修への誘導が「車の両輪」となることは間違いない。

　新築建物に対する規制により、建て替えや老朽化した建物の更新では、省エネ基準への合致が求められることになる。国交省は、こうした更新の進展に加えて改修が進むことで、例えば無断熱の建物ストックについては40年ごろまでにほぼなくなると試算。省エネ基準を徐々に引き上げていけば、更新後の建物の省エネ性能を一層高めていくことも可能だ。

　では、既築改修をいかに促進するのか。建物の所有者にコスト負担がかかるだけに、改修を促すには相応のインセンティブが必要になる。「改修は放っておいて進むものではない」と前田参事官は強調する。

　住宅の場合、例えば断熱改修では壁面や屋根を含めて、大がかりな工事になる。商業ビルの場合では、テナントが入っている間の改修が難しいといった特有の事情がある。コスト負担に加え、工事期間中は利用者に不便を強いる点も障壁となる。

　前田参事官は、省エネ改修のメリットを客観的に示すことが、市場を活性化する第一歩になると見る。後押しになりそうなのが、来年４月から施行される新築建物の省エネ性能表示制度だ。建物を販売・賃貸する事業者に省エネ性能の表示が努力義務化されることになる。

　既築建物での表示は必須でないものの、窓・給湯器など部分的な改修について省エネ性能を表示するための簡易な仕組みを今後、検討していくという。建物の省エネ性能が利用者へのアピールポイントになれば、省エネ改修の市場の活性化につながる。

　さらに、補助金も活用し、省エネ改修に弾みをつける。国交省の既存建築物省エネ改修推進事業では、改修工事だけでなく省エネ診断に対しても補助する仕組みを設けている。自治体でも、東京都のように独自に既築建物の省エネ改修に支援制度を設けている例があるという。「まずはこうした仕組みを活用し、既築建物の省エネ性能を高めるという選択肢を認知してもらいたい」というのが、前田参事官の思いだ。

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